공동명의 양도소득세 절세 방법

공동명의 양도소득세 절세 방법을 알아봐요. 부동산과 자동차와 같이 비중이 큰 자산은 절세를 위해서 부부가 공동명의를 하는 경우가 많아요. 우리나라의 세금구조를 살펴보면 소득세가 누진제에 명의당 세액을 부과하기 때문에 동일 재산의 명의를 분산할수록 인당 부과해야하는 양도소득세를 크게 줄일 수 있어요. 또 부동산의 임대사업으로 월세를 받고 있다면 공동명의시 주택임대소득까지 줄일 수 있답니다.

소득이나 재산에 대해서 우리나라는 과표기준이 있고 자산이 적을수록 낮은세율구간이 적용되고 자산이 높을수록 높은세율구간이 적용되요. 그래서 명의를 분산하게 되면 인당 보유 재산으로 계산되어 공동명의간 납부세금을 합쳐보면 명의가 한명이였던 것보다 더 적게 내게 된다고 해요.

결과적으로는 공동명의 양도소득세, 임대소득가 줄어들게되고 납부해야하는 종합소득세가 감소하는 절세 방법이라고 할 수 있어요. 또 부수적으로 평생을 함께하는 부부간 재산을 공유하고 있다는 의미도 생기게 되어서 단점보다는 장점이 많은 절세의 하나랍니다. 그런데 공동명의 양도소득세의 절감액을 사전에 확인해보셔야만 정확히 이득이 될지 손해가 될지 알 수 있는데 이 경우는 이미 명의가 한명인 주택을 공동명의로 변경할 때에요. 지분을 내가 다른 사람에게 주고 명의를 함께 사용하려고 해도 증여되는 재산에 대해서는 취득세가 발생하기 때문이랍니다.

공동명의 양도소득세 절감되는 절세 혜택을 알아봐요

우리나라의 부동산의 과세대상을 살펴보면 공제금액 6억원까지, 1세대 1주택자는 9억원까지에요. 공동명의의 효과는 종합부동산세를 절감하는데 있으므로 주택의 가격이 9억원을 초과하지 않으면 사실상 큰 절감 혜택을 보기는 어려워요. 단 나중에 부동산을 매도할 때에는 금액에 따라서 양도소득세가 납부되는데 공동명의시 명의당 재산이 적어져서 납부해야하는 양도소득세는 낮아지게 되요.

따라서 종합부동산세를 절감하기 위해서는 1세대 1주택기준 9억원을 초과하지 않으면 큰 의미는 없지만, 나중에 부동산 매각시 양도소득세 절감 혜택이 있다라고 정리할 수 있어요.

과세표준	세율	누진공제
1,200만원 이하	6%	해당없음
1,200만원 초과 4,600만원 이하	15%	1,080,000원
4,600만원 초과 8,800만원 이하	24%	5,220,000원
8,800만원 초과 1억 5천만원 이하	35%	14,900,000원
1억5천만원 초과 3억원 이하	38%	19,400,000원
3억원 초과 5억원 이하	40%	25,400,000원
5억원 초과	42%	35,400,000원

예를 들어서 취득가 2억원에서 2년이상 보유하여 8억원이 된 주택을 1채 가지고 있다고 한다면 종합부동산세에서 9억원까지 비과세이기 때문에 공동명의시 효과를 보기는 힘들지만 공동명의 양도소득세로 매각을 했을 때는 얼마나 절감이 되는지 알아볼께요. 8억원의 절반인 4억원을 배우자에게 증여를 한 뒤 판매를 하게 되었을 경우와 비교를 해볼께요. 참고로 과세표준에는 차익금이 들어가며 예시의 경우 8억원(현재가) - 2억원(구매가) = 6억원(차익금)이 된답니다.

▶ 명의가 한명일 때 8억원 주택의 매각시

① 과세표준 5억원 초과: 8억원(차익금) x 세율 38% - 누진공제 19,400,000원

= 216,600,000원

▶ 명의가 두명일 때 8억원 주택의 매각시

① 과세표준 1억5천만원 초과 3억원 이하: 2억원(차익금) x 세율 38% - 누진공제 19,400,000원

= 56,600,000원

② 배우자 4억원 증여세, 취득세금액: 1.3% (증여세 면제 + 취득세 1.0% + 지방세 농어촌특별세 0.3%)

= 52,000,000 원

①+②= 108,600,000원

결과적으로 명의가 한명일 때 매각을 했던 것보다 공동명의 양도소득세가 108,600,000원을 더 아낄 수 있었다는 것을 알 수 있어요. 매각하려는 부동산의 과세표준 세율이 낮아지는만큼 절감이 될 수 있고 이 때 명의를 공동으로 돌릴 때 납부되는 증여세와 취득세의 금액과 비교해보았을 때 절감액이 많다고 판단된다면 공동명의로 절세를 할 수 있게 되는 것이 중요해요. 본인이 보유하고 있는 부동산에 따라서 반대로 증여세와 취득세가 절감되는 양도소득세보다 클 수 있기 때문에 직접 계산을 해보셔야만 된답니다.

공동명의일 때 종합부동산세의 절감효과를 알아봐요

종합부동산세는 1주택자라면 9억원까지는 비과세이기 때문에 9억을 초과하였을 때야만 공동명의 효과를 볼 수 잇어요. 단 공동명의시 1가구 1주택자가 아니게 됨으로 6억원으로 기준이 바뀌게 되요. 단독명의보다는 공동명의시 재산분할이 되기 때문에 공시가격도 낮아지고 과세표준 세율도 낮아져서 유리하게 된답니다. 하지만 잘 따져보면 1가구 1주택자에 대한 정부의 헤택이 크기 때문에 큰 절세혜택은 기대하기 어려워요.

고령자세액공제나 장기보유세액공제에 대해서 절세액수가 상당하기 때문에 이또한 잘 따져보셔서 공동명의 양도소득세의 이익도 함께 생각하셔서 결정해야 한답니다.

장기보유 특별공제율, 보유기간 혜택 알아보기

세액공제는 나이와 주택의 보유기간이 긴다면 최대 70%까지 감액이 되기 때문에 당장 부동산을 매각할 것이 아니라면 지속적으로 내야하는 종합부동산세의 명의분산이 더 불리할 수 있어요.

공동명의시 증여세의 세액을 계산해봐요

재산을 증여하게 될 때에는 중여세가 붙어요. 하지만 보통 공동명의 양도소득세의 절세를 할 때에는 배우자를 하게 되는데 이 경우에는 6억원까지 공제한도여서 면제가 되는 경우가 많을꺼에요. 이 때 10년간의 누계한도액으로 계산이 되며 직계존속과 직계비속은 5천만원, 기타친족은 1천만원까지 가능하답니다.

만약 배우자에게 10억원의 증여를 해야한다면 10억원 - 6억원 = 4억원에 대해서 과세표준에 적용되는 세금을 납부하셔야 해요. 이 경우에는 5억원 이하 20%에 누진공제액 1천만원을 빼준 7천만원이 증여세로 납부가 됩니다. 공동명의 양도소득세를 계산할 때 대부분 증여세의 높은 세율로 손해가 되는 경우는 공제한도 이상을 줄 때에요. 그러니 반드시 절세를 위해서는 누계한도액내에서 명의를 분산하는게 중요하답니다.

공동명의인의 취득세, 지방교육세, 농어촌특별세를 알아봐요

공동명의시 부과되는 것은 증여세만이 아니에요. 재산의 취득세도 별도 납부를 해주셔야 되는데 취득가액과 전용면적에 따라서 요율은 달라지게 된답니다. 6억원을 초과하게 될때부터 취득세에 대한 부담이 커지게 되는데 증여세의 면제 기준인 6억원과 똑같은 것을 확인하실 수 있으실꺼에요.

그래서 주택가액이 12억원 이하, 6억씩 배우자와 공동명의를 하는게 가장 큰 절감효과를 볼 수 있게 된답니다. 여기까지 보셨다면 공동명의로 인해서 발생하는 금액을 모두 계산하실 수 있어요. 한번 양도소득세나 종합부동산세에 비해서 절감금액은 얼마나 되는지 직접 확인 해보시길 바래요.

공동명의 양도소득세, 종합부동산세 계산기 이용 방법

직접 계산이 어렵다면 인터넷에서 제공되고 있는 계산기를 사용해보세요.

▶ 공동명의로 바꾸고 싶은 주택가액

▶ 공동명의로 증여할 금액

나의 부동산 실거래가와 얼마나 증여를 할지 생각을 하셨다면 아래의 세금액을 구하시면 되요.

▶ 증여세

▶ 취득세

▶ 종합부동산세

▶ 양도소득세

1. 증여세 + 2. 취득세로 공동명의시 들어가는 비용을 알아보고 3. 종합부동산세로 유지시 절약액수 확인 4. 양도소득세로 부동산 매각시 절약되는 금액을 확인할 수 있답니다. 인터넷에서 알고 싶은 세금과 계산기를 함께 검색하신 뒤 내 정보를 입력하시면 세액을 알 수 있어요.