다가구 다세대 차이점 모두 정리
다가구 다세대 차이점을 알아봐요. 한자로 많을 다의 가구와 세대가 붙어서 구분짓게 되는 주택으로 처음 이 말을 듣게 되면 차이를 알기가 쉽지 않습니다. 보통 가구와 세대를 거주하는 구성원이라는 같은 의미를 가지고 있기 때문에 더더욱 이해하기 힘든 것 같아요. 하지만 법적으로도 다가구 다세대 차이점은 명확한 기준이 존재하고 특히 부동산 매매를 할 때에 다가구 주택인지 다세대 주택인지에 따라서 적용해야 하는 세율도 다르답니다.
여기에 더해서 연립주택이라는 말도 많이 들어보셨을 것 같아요. 연립주택의 경우에는 다세대 주택과 대다수 비슷하지만 일부 다른 차이점도 있으니 함께 확인 해보시면 도움이 되실꺼에요.
다가구 주택이란 무엇인지 알아봐요
다가구주택이란? 아래 3가지의 요건을 모두 갖춘 주택으로 공동주택이 아닌 것을 뜻한답니다.
① 주택으로 쓰는 층수가 지하층을 제외하고 3개 층 이하여야 합니다.
하지만 1층의 전부나 일부가 필로티 구조로 주차장을 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰고 있다면 해당 층은 주택의 층수로 제외 시킵니다.
② 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하여야 합니다.
이 때 바닥면적은 부설 주차장 면적을 제외 시킵니다.
③ 19세대 이하가 거주할 수 있는 건물이여야만 합니다.
①번의 필로티란 무엇인지 헷갈리실 수 있어서 부연 설명을 덧붙여드릴께요. 필로티는 건물에서 기둥을 세워서 건물과 지상을 분리시켜서 만드는 공간과 기둥을 의미해요. 요즘 주차장을 1층으로 사용하고 2층부터 주택으로 사용하는 건물들이 많은데 이것을 필로티 형식의 건축 구조라고 한답니다. 이 부분이 1층의 바닥면적의 2분의 1 이상이여야 인정이 된다고 하니 주의하세요.
이렇게 다가구 주택은 여러 가구가 살 수 있으며 각 구역마다 방과 부엌, 출입구, 화장실이 개별적으로 갖춰져 있어서 가구마다 독립하여 생활할 수 있어요. 다만 분리하여 소유하거나 매매가 불가능한 주택으로 규정되어 있다는 점이 다가구 다세대 차이점으로 큰 부분이에요. 또한 다가구 주택은 분양이 아니라 임대전용으로 한 명이 모든 건물을 소유하게 되는 형태에요. 그리고 주택에서는 최소 2가구에서 많게는 19까지로만 제한이 된답니다.
▶ 매매에서의 다가구 다세대 차이점
다가구 주택은 각 가구를 분리해서 매매를 할 수 없고 반드시 건물전체 단위로만 매매가 가능해요. 그렇기 때문에 밑에서 설명드리는 다세대가 분리 매매가 가능하다는 것과 반해 큰 차이라고 할 수 있답니다. 자세한 내용은 아래에서 다시 설명 드리도록 할께요.
다세대 주택이란 무엇인지 알아봐요
다세대 주택이란? 아래의 2가지의 요건을 갖춘 주택입니다.
① 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적의 합게가 660제곱미터 이하여야 합니다.
② 층수가 4개 층 이하인 주택이여야 합니다.
이 때 2개 이상의 동이 같은 지하주차장을 사용하고 있는 경우에도 각각의 동으로 주택이 분류되게 됩니다.
요건을 살펴보면 다가구 다세대 차이점에서 눈에 보이는 점은 층수가 4개까지 허용이 된다는 점과 거주하고 있는 세대의 수가 제한이 없다는 점이에요. 다만 바닥면적과 층의 제한으로 무한정 세대가 많은 건물은 한계가 있답니다. 또 개별적 소유의 개념으로 한 건물에서 여러명의 구역별 소유를 주장할 수 있어서 매매가 이루어진다는 점도 돋보이는 차이라고 할 수 있어요.
다가구 다세대 차이점 모두 알아봐요
| 다가구주택 | 다세대주택 | 연립주택 | |
| 거주하는 가구/세대 수 | 19세대 이하 | 규모 제한 X | 규모 제한 X |
| 세대별 분양 여부 | 개별 분양 불가 | 개별 분양 가능 | 개별 분양 가능 |
| 소유권 등기 여부 | 전체 건물로 가능 | 호수별로 가능 | 호수별로 가능 |
| 주택의 층수 | 3층 이하 | 4층 이하 | 3층 이하 |
| 주택의 종류 | 공동주택 | 단독주택 | 단독주택 |
| 지하층 | 지하층 주택 층수 포함 X | 지하층 주택 층수 포함 O | 지하층 주택 층수 포함 O |
| 바닥면적 | 600제곱미터 이하 | 600제곱미터 이하 | 660제곱미터 초과 |
▶ 소유권으로 쉽게 파악하는 다가구 다세대 차이점 ◀
다가구 다세대 차이점으로 가장 큰 소유권 부분을 확인하셔야 해요. 표와 같이 다가구 주택은 하나의 건물을 한 명의 사람이 소유하고 있어서 개별 가구별 매매가 불가능하며 전체 건물 매매만이 가능해요. 그래서 임대로 수익을 얻게 된답니다. 다세대 주택은 세대별로 개별 매매가 가능해서 하나의 건물에 다수의 사람이 각자 자신의 호수를 소유할 수 있어요.
마찬가지로 소유권으로 인해서 다가구는 개별 구분 등기가 불가능하며 다세대는 개별 구분등기가 가능해요.
▶ 세금별 다가구 다세대 차이점 ◀
개별 분양이 불가능한 다가구 건물주는 건물에 있는 세대수와 관계 없이 전체를 아우르는 단독 주택을 거래한 것이기 때문에 1세대 1주택 양도로 세율이 측정되게 되요. 통째로 매도시 단 하나의 부동산만 매도를 한 것으로 세금적으로 혜택이 무척 많아요. 1세대 1주택 양도소득세는 장기보유시마다 감면이 되고 다주택자가 아니기 때문에 가산세가 붙지도 않는답니다. 특히 장기보유는 2년 보유부터 1년마다 8%씩 공제가 되기 때문에 세금면에서 큰 절약을 하실 수 있어요.
만약 다세대 건물주이시라면 소유하고 계신 호수가 모두 주택수로 계산이 되기 때문에 모두 거래를 하게 되면 개별적으로 다주택자로 양도 세율이 측정되게 됩니다. 이렇게 되면 다주택자로 인하여 양도시 무척 높은 세율이 적용되고 장기 보유에 따른 세금 감면 헤택을 전혀 받으실 수 없어요.
게다가 다가구 주택을 양도할 때 세대당 면적이 60제곱미터 이하라면 고급주택의 규정에서 제외가 되어 세법상 이익을 더 받으실 수 있고 신축시에는 금융 지원으로 가구당 지원금을 주고 있어서 최근에는 다세대 주택이 아닌 다가구 주택을 선택하여 투자를 하시는 분들이 더 많답니다.
▶ 여러 호수를 보유한 다세대 주택자라면 다가구 주택으로 변경하기 ◀
양도시의 세금 혜택을 위해서 여러 호수를 보유한 다세대 주택자이시라면 다가구 주택으로 전환하는 것을 고려하시는 것이 좋아요. 용도 변경을 통해서 요청이 받아들여진 날부터 다가구 주택자가 되며 2년 이후에 팔게되면 호수와 관계없이 1가구 1주택 양도소득으로 계산이 되게 된답니다. 다만 위에서 살펴보듯이 다가구 다세대 차이점에 있는 주택의 층수나 보유 호수가 19세대가 넘게 되면 다가구로 인정을 받지 못하니 이점을 생각하셔서 변경이 가능한지 파악해보시는 것이 중요해요.
