아파트 재건축 연한, 조건, 절차 알아보기

아파트 재건축 연한, 절차, 기간에 대해서 모두 알아봐요. 오래된 아파트는 안전상의 문제가 있기 때문에 안전진단을 걸쳐서 위험성이 판단되면 재건축이 들어갈 수 있어요. 이 때 정해진 조건들이 있는데 완공이 된지 일정 기간이 지나야만 우선 아파트 재건축 연한의 대상에 포함이 된다고 할 수 있어요. 하지만 기간이 지났다고 해서 신청을 해도 반려가 될 수 있는데 그 이유는 기간이 지났어도 아직 건물에 안전상의 문제가 없다고 판단이 되기 때문이에요.

서울 지역을 보면 오래전 건설이 빈번하게 이뤄지면서 이제 대부분이 노후화되고 도시 미관상에도 좋지 않으며, 많은 인구를 감당할 수 없기 때문에 아파트 재건축이 많이 이뤄지고 있어요. 뉴스를 보면 심심치 않게 재건축을 위해서 허름한 아프트에서 계속 거주를 하는 사람들이 많지만 가격을 보면 지방의 50평대의 대형 아파트보다 비싼 경우가 많은데 가격이 내리지 않고 오히려 오르는 이유는 아파트 재건축 연한을 만족하여 재건축 대박을 노리기 위해서에요.

재건축이 승인되면 원래 거주하고 있는 가구들에게는 더 크고 최신 시설의 아파트가 무료로 제공이 되고 편의시설이나 추가 보상금을 얻기 때문에 말 그대로 대박이라고 할 수 있어요. 그래서 현재 거주하고 있는 건물이 오래되셨다면 아파트 재건축 연한, 조건, 절차를 보시고 조합원들과 함께 신청을 해보시는게 좋답니다.

아파트 재건축 연한, 기간에 대한 법령을 살펴봐요

▶ 아파트 재건축 사업이란 ◀

정비기반시설은 양호하지만 노후하거나 불량건축물로 판정된 밀집 지역에서 주거환경을 개선하기 위해서 시행하는 사업입니다. 정부구역에 포함이되거나 정비구역이 아닌 구역에서 관리처분계획에 따라서 공동부택과 부대, 복리시설을 건설하여 공급하는 것을 의미합니다. 관계 법령은 [도시 및 주거환경정비법]의 정비사업의 하나입니다.

▶ 아파트 재건축 대상 조건 알아보기 [법령: 도시 및 주거환경정비법 시행령 제 2조] ◀

① 급수, 배수, 오수 설비 등의 설비나 지붕, 외벽 마감의 노후와와 손상으로 기능을 유지하기 곤란할 것으로 우려되는 건축물일 것

② 안전진단기관이 실시한 안전진단 결과상 건축물의 내구성과 내하력이 곤란하여 기준에 미치지 못할 것이 예상이되어 구조 안전 확보가 곤락할 것으로 건축물일 것

③ 공장의 매연, 소음으로 인해서 위해를 초래할 우려가 있는 지역의 건축물일 것

④ 건축물의 준공일로부터 40년까지 사용하기 위한 보수, 보강에 대한 비용이 철거뒤 새로운 건축물을 건설하는데 사용되는 비용보다 클 것으로 예상되는 건축물일 것

⑤ 준공된지 20년이상 30년 이하의 범위에서 시,도조레로 정하는 기간이 지난 건축물일 것

여기서 전국에서 대다수 포함이 되서 공사가 들어간 곳이 ⑤번인 아파트 재건축 연한 기간에서 신청이 받아들여진 경우에요. 전국 모두 30년 이하의 범위이기 때문에 연한 기간은 완공된지 30년이 된 아파트가 포함이 된답니다. 참고로 이 기간이 40년으로 늘어나게 될 수 있다는 우려를 볼 수 있는데 만약 늘어나게 되면 재건축의 승인이 어려워지게 되고 신축 아파트의 가치는 상승해서 가격이 오르고, 재건축을 위한 노후된 아파트들의 가치는 하락하게 되서 가격이 낮아져요.

▶ 아파트 재건축 대상 건물 알아보기 ◀

▶ 정비구역 지정된 공동주택 재건축일 경우

1. 기존 또는 예정세대수가 300세개 이상이고 부지면적이 10,000㎡ 이상인 지역일 것

2. 재건축의 일부가 멸실되어서 붕괴나 안전사고의 우려가 있는 지역일 것

3. 재해가 발생할 경우 위해의 우려가 있어서 신속한 정비사업을 추진할 필요가 있는 지역일 것.

▶ 정비구역이 아닌 지역

1. 기존 세대수가 20세대 이상이여야 할 것.

2. 기존 세대수가 20세대 미만으로 20세대 이상으로 재건축하고자 하는 것.

▶ 소규모 재건축사업과 구분하기 ◀

① 해당 사업시행구역의 면적이 1만㎡ 미만인 곳

② 노후, 불량건축물의 수가 해당 구역의 전체 거축물 수의 3분의 2 이상인 곳

③ 기존 주택의 세대수가 200세대 미만일 것

소규모의 아파트 재건축 사업은 별도로 기준과 절차가 달라요. 아파트 재건축 연한, 절차, 기간은 소규모가 아니기 때문에 구분이 필요하답니다.

아파트 재건축 조건과 절차를 알아봐요

위에서 알아본 내용은 기본 법령이고 재건축에 대한 조건은 지자체별로 마련된 조건을 함께 충족하셔야 해요. 서울시를 기준으로 아파트 재건축 조건을 알려드릴께요.

▶ 서울시 아파트 재건축 연한과 조건 ◀

준공년도	5층 이상 건축물	4층이하 건축물
1981년 12월 31일 이전	20년 이상	20년 이상
1982년	22년 이상	21년 이상
1983년	24년 이상	22년 이상
1984년	26년 이상	23년 이상
1985년	28년 이상	24년 이상
1986년	30년 이상	25년 이상
1987년	34년 이상	26년 이상
1988년	34년 이상	27년 이상
1989년	26년 이상	28년 이상
1990년	38년 이상	29년 이상
1991년	40년 이상	30년 이상
1992년 1월1일 이후	40년 이상	30년 이상

1. 1992년 1월 1일 이후에 준공된 5층 이상인 건축물은 40년
2. 1992년 1월 1일 이후에 준공된 4층 이하의 건축물은 30년

3. 1982년 1월 1일부터 1991년 12월 31일 까지 준공된 5층 이상 건축물은 22+(준공연도-1982) x 2년

4. 1982년 1월 1일부터1991년 12월 31일 까지 준공된 4층 이하 건축물은 21+(준공연도-1982)

5. 1981년 12월 31일 이전에 준공된 건축물은 20년

6. 공동주택 및 기간 무허가건축물 이외의 건축물 중에서 철근, 철골콜크리트 또는 강구조일 경우 내구연한의 2/3이상이 경과된 건축물

7. 기존 무허가 건축물

8. 부엌, 화장실, 세면장 중 한가지 이상이 없는 주택

9. 급수, 배수, 오수설비가 노후화되어서 수선이 불가능한 건축물

10. 정화조가 설치되지 않아서 오수를 공공하수도로 직접 배출하는 주택

11. 화장실이 옥내에 없는 주택

아파트 재건축 절차를 알아봐요

사업준비를 위해서 기본계획을 수립하고 안전진단 검사를 받으셔야 해요. 결과에 따라서 정비계획을 수립하거나 정비구역으로 지정된답니다. 사업을 시행할 때에는 조합과 공공 시행으로 나눠지게 되는데 조합인 경우 추진위윈회의 구성과 승인을 받고 시공자를 선정해요. 공공은 시행자를 지정해준답니다.

분양공고와 분양신청을 하고 관리처분계획의 수립 인가 과정을 걸쳐서 준공 인가 검사를 하시면 아파트 재건축 절차가 완료됩니다.