지역주택조합 문제점, 가입 전 확인사항 정리
지역주택조합 문제점 가입전 확인사항을 알아봐요. 정부에서 주관하는 재개발구역으로 한참 전국적으로 추진이 많이 되었을 때에는 거주민들이 조합을 만들 필요가 없었다고 해요. 그런데 재개발 공사가 줄어들기 시작하면서 어느정도 거주하고 있는 주택, 아파트등이 노후화가 되는데 주변에는 신축 건물들이 계속해서 들어오다보니 오랫동안 살고 있던 거주민들의 입장에서는 현재 가지고 있는 토지와 건물을 제공하여 개발업체와 함께 개발을 하고 싶어지는 것은 당연한 것 입니다. 그래서 만들어진 것이 지역주택조합으로 거주민들이 모여 대표자를 선출하여 개발사업을 추진하는 것을 의미해요.
하지만 이렇게 추진을 하기 위해서는 대다수의 거주민들의 동의와 가입이 필요해요. 왜냐하면 개발을 하기 위해서는 기존의 건물을 철거하고 새로운 건물을 지어야 하는데 이로 인해서 제공되는 토지와 집들은 각자 거주민들의 재산이기 때문이에요. 이 부분으로 지역주택조합 문제점의 한가지가 발생하는데 개발을 추진을 위한 필수조건으로 수시로 가입과 동의를 하지 않은 가구에 가입을 권유한다는 것이에요. 될지 안될지 모르기도 하고, 조합 가입자들은 개발에 따른 금액을 서로 분담해야 하기 때문에 사업이 무산되버리면 생 돈을 날릴 가능성도 배재할 수 없게 되기 때문이에요.
지역주택조합이란 정확히 알아봐요
▶ 지역주택조합 의미 ◀
6개월 이상 해당 지역에 거주했던 무주택자나 85㎡의 주택 1채의 소유자들이 모여 주택법에 의해서 조합을 설립하고 사업대상지의 토지를 확보하여 공동으로 아파트 건설을 추진하는 사업이에요.
의미에서는 누구나 참여를 할 수 있다고 하지만 지역주택조합의 조합원은 개발지역에 거주하고 있는 거주민들만 입주 제한을 두고 있어요. 조합이 시공업체와 연결이 되어서 개발이 실체화되면 거주민들은 분양권이 아니라 입주권을 얻을 수 있게 되기 때문이에요.
▶ 지역주택조합 설립 요건 ◀
세대수의 1/2 이상으로 이 수는 20인 이상의 조합원이 모여야만 합니다. 조합이 승인되면 총회 회의록, 조합장 선축동의서, 조합규약, 조합원 명부, 사업계획서의 서류들과 함께 토지사용승낙서를 갖추어서 설립인가는 신청하여야만 해요.
① 조합설립 인가시 필요한 토지소유권: 80%
② 사업계획 승인시 필요한 토지소유권: 95%
③ 공사 착수 전까지 필요한 토지소유권: 100%
여기서 지역주택조합 문제점이 생기게 되요. 개발을 위해서는 결국에는 모든 토지소유권 100%로 전 가구원의 동의를 받거나 아니면 조합에 가입을 하지 않은 가구에게 일정 프리미엄의 가격을 지불하고 구매를 해야만 가능하다는 것 이에요. 만약 한명의 반대라도 있다면 공사착수 진행이 불가능한데 그래서 이렇게 개발사업이 진행되는 곳이 있다면 알박기라고 불리는 투자자들이 생겨나게 됩니다. 알박기는 가구를 소유해놓고 지역주택조합 가입, 승인을 하지 않아 개발착수를 불가능하게 만드는 행위에요. 이것을 하는 이유는 만족할만한 보상금을 지불하면 승인해주거나 가구를 매각하겠다는 생각을 가지고 있기 때문이에요.
결국 모든 가구가 동의를 해야하고 이 때 매수에 따른 부담금들은 조합원들이 나눠서 부담하게 되는데 정확히 100%의 토지소유권을 얻기 위해서 어느정도의 금액이 발생하게 될지 모른다는 것이 지역주택조합 문제점이라고 할 수 있어요.
나중에는 나는 빨리 조합원이 되어서 아무런 혜택을 받지 못했는데 나중에 가입한 조합원이 약간의 금액을 더 받는 상황이 발생할 수 있다는 것 이에요. 물론 기존 조합원의 손해가 발생하게 되면 개발자체가 무산될 가능성이 높기 때문에 조합의 방향은 나중에 조합에 가입할수록 부담해야 하는 금액이 커지는 구조를 만들거나, 기간이 지나면 조합원에 포함시키지 않겠다는 강경대응을 하게 된답니다. 다만 알박기이더라도 개발이 되었을 때의 수익 내에서 합의를 하는 경우가 많답니다.
지역주택조합 문제점 3가지를 알아봐요
① 지역주택조합이 설립되고 실제로 개발이 들어간 수는 약 20% 정도입니다.
② 알박기 등으로 인해서 사업비용이 계속 증가할 경우가 있습니다.
조합으로서 금액만 부담하고 사업자체가 무산되는 경우 분담금으로 낸 금액이 고스란히 손해로 직결되요. 게다가 토지소유권100%를 결국에는 확보할 수 있다는 결론에 도달하더라도 알박기 등으로 인해서 프리미엄 가격을 계속 주다보면 개발 뒤에 받게 되는 입주권의 예상되는 수익이 적어지거나, 예상되는 이익보다 사업비가 비싼 배보다 배꼽이 될 가능성이 생겨요. 이럴 때에는 무산될 수 밖에 없어서 실질적으로는 조합의 성공 가능성은 20%가 되는 것 이에요. 그래서 조합에서는 최대한 많은 동의를 얻어서 사업비를 줄여야 하기 때문에 아래의 문제가 발생해요.
▶ 주요 문제점 3가지 ◀
1. 확정되지 않은 사실을 과대한 홍보 광고
2. 사업계획과 사업비가 미확정된 상태에서 확정된 분양가, 예상 이익을 제시
3. 대형 건설사의 개발이 확정된 것 처럼 홍보
지역주택조합 피해사례 5가지를 알아봐요
1. 같은 지역의 인가받은 조합이 있음에도 중복 조합의 가입을 유도
2. 사업이 애초에 불가능할 것으로 예상되면서 조합원을 모집
3. 개발이 불가능한 지역을 대상으로 조합원을 모집할 때
4. 조합원 자격이 없는 사람을 모집하여 가입금을 받고 환불 요구에 불응
5. 가입을 한뒤에 계약을 철회, 해지할 때 불응
6. 지금 조합원이 되면 동과 호수 지정이 가능하고 나중에는 선택이 불가능하다고 할 때
위의 모든 경우에는 일종의 사기 행위로 조합분담금을 노리고 추진하거나 법적제한을 위반한 행위입니다. 그래서 조합에 가입하기전에 꼼꼼히 살펴보시는 것이 좋아요.
지역주택조합 가입 전 확인해봐야 하는 유의사항 8가지
1. 모집시에 홍보하는 내용은 사업계획이고 확정된 사항이 아니에요. 언제든지 무산될 가능성을 염두하셔야 합니다.
2. 지역주택조합은 조합원들이 매입, 건립하는 것이기 때문에 모든 부담은 조합원에게 가게 되요.
3. 조합의 승인에는 토지의 80%만 필요하고 조합원을 모집할 때에는 승인도 전에 모집을 하게 되기 때문에 예상되는 이익은 아무도 계산해볼 수 없어요. 게다가 가입금 외에 추가 분담금이 얼마나 발생할지도 불투명합니다.
4. 사업기간이 장기화될 경우 조합원의 큰 재산 손실 우려가 발생해요.
5. 조합원을 모집시 시공 예정사는 브랜드를 제공하고 책임이나 보증의무가 하나도 없어요. 그래서 시공예정사는 수익이 많이 나지 못할 경우 언제든지 무산시킬 수 있습니다. 조합이 시공사와 공동사업 협약을 체결하였을 때에 시공사에게 사업추진에 책임이 생기는 것 이에요.
6. 사업부지 안에서 국공유지나 개발이 불가능한 지역이 있으면 미리 전환이 가능한 여부를 확인하셔야 해요.
7. 해약시 환급 관련 절차와 규정이 있는지 정확히 확인 해보셔야 해요. 주택법 개정안으로 인해서 조합에 가입한 1달내에 환불을 요청할 경우 지역주택조합에서는 전액을 환불해야한다는 법적 사항이 있습니다.
8. 불리하거나 지역주택조합 문제점은 없는지 가입계약서를 꼼꼼히 읽고 조합원의 마땅한 권리를 보장 받으셔야 합니다.
수익성이 있다고 판단되었을 때 조합 가입을 해야해요
위에서 알아본 지역주택조합 문제점으로 현재 진행중인 조합들의 경우를 살펴보면 토지소유권을 확보하지 못한 경우가 가장 많아요. 곰곰히 생각해보면 수익성이 많아서 대박이 될 수 밖에 없는 지역이였다면 조합원들은 기꺼이 어느정도선에서는 많은 금액을 분담할 수 있을 꺼에요. 그런데도 소유권을 100%를 가져오지 못하는 조합은 생각보다 예상 수익이 적어질 수 있다는 가능성을 생각하고 있다는 것 이에요.
결과적으로는 사업이 장기화될 가능성이 있다면 가입을 고려 해보시는 것이 좋아요. 또 토지소유권100%를 가져왔다 하여도 시공사 선정에 대한 문제로 개발착수가 굉장히 길어질 수 있기 때문에 이 점도 생각 해두셔야 한답니다. 입지와 수익이 나오는 현장이라면 시공사들은 더 좋은 헤택과 조건을 조합원들에게 제시할 수 밖에 없고 시공사가 을, 조합이 갑이 되는 개발현장이 가장 좋은 곳이 된답니다.
