전세계약시 유의사항, 8가지 알아보기

전세계약시 유의사항을 알아봐요. 전세로 거주할 집을 구하셨다면 주의하실 점은 계약 기간이 만료가 된 뒤 보증금을 100% 받을 수 있는지라고 할 수 있어요. 집주인과 전세 계약서를 작성했기 때문에 집주인은 보증금의 전액을 반환해야하는 의무가 있고 세입자는 법적 보호를 받을 수 있는 것은 사실이에요. 그래서 큰 신경을 쓰지 않고 집을 구하게 된다면 전세 사기 혹은 깡통 전세로 불리는 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다.

이런 피해가 발생하는 이유는 집주인의 상환 여력에 문제가 되었을 때로 무리한 부동산 갭투자나 사업 실패 등의 이유입니다. 만일 파산 신고라도 했다가는 전세인 집이 경매로 나가게 되는데 현재 세입자의 의사와는 상관 없이 집의 가격이 헐값으로 나가게 되서 나의 보증금을 돌려받지 못하게 되는 것이에요. 그래서 전세계약시 유의사항으로 집의 상태를 살펴보는 것 뿐만 아니라 집주인의 향후 상환 여력과 집에 설정된 대출금액등 만일의 경우를 대비해서 꼼꼼히 살펴보셔야 해요.

전세계약시 유의사항 7가지를 알아봐요

1. 임대인의 신상과 등기등본 서류의 소유자가 일치하는지 확인해야 해요.

부동산 계약의 기본은 상대방과 서류상에 대상자가 일치하는지를 보는 것 입니다. 꼼꼼히 체크하신다면 잘못된 대상자가 중간에서 전세금을 가로채는 사기를 원천 차단할 수 있어요. 또 전세금을 지급할 때에는 실 소유자에게 직접 입금을 하는 것이 나중에 법적 절차가 이루어졌을 때 분쟁 소지를 줄일 수 있고 유리해요. 만약 대리인에게 지급을 하게 되면 지급이 이루어졌다는 증명 서류를 꼭 보관하셔야 한답니다. 부동산중개인이 있다면 지급 영수증도 받아두세요.

2. 역 전세, 깡통 전세를 피하는 근저당 설정 금액을 확인하세요.

집과 전세금이 만족스럽다면 근저당권이 어떻게 설정되어 있는지 확인해볼 차례입니다. 이 이유는 역 전세와 깡통 전세를 피하기 위해서인데 굉장히 중요한 내용이에요.

▶ 역전세 깡통 전세의 차이점 ◀

① 역 전세: 집의 전세의 가격이 떨어져서 집주인이 세입자를 받기 위해서는 전세가격을 내리는 경우

계약기간이 만료된 이전 임대인에게 주기 위한 전세 금액을 다음 세입자의 보증금으로 주어야 하지만 전세가격이 떨어졌기 때문에 집주인은 추가로 금액을 마련해야 하는 문제가 생기게 됩니다. 집주인의 상환 여력이 없다면 문제가 될 수 있어요.

② 깡통 전세: 집 값의 가격이 전세 보증금보다 적어져 집을 팔아도 보증금을 갚을 수 없는 경우

부동산 가격이 폭락을 해도 발생을 하지만 최근에는 사기의 행위로 이용되어 피해가 발생하는 것이 깡통 전세입니다. 원래 시세보다 높은 가격에 매매한 것으로 계약서를 작성한 뒤 부동산 대출을 이용해서 원래 시세보다 큰 금액의 대출로 수익을 내게 됩니다. 행여나 경매에 넘어가도 소액 보증금 최우선변제로 3,400만원을 보장받을 수 있으니 손해를 보지 않고 수익을 내며 부동산을 계속 매입을 해나가는 투기 행위입니다. 전세금은 당연하게도 전액 돌려받지 못하게 되요.

그래서 항상 확인해봐야하는 것이 근저당인데 이것은 집에 걸려져 있는 대출금이라고 할 수 있어요. 경매에 넘어갔을 때 보증금을 돌려받아야 할텐데 이미 집에 높은 대출금이 선순위로 잡혀 있다면 보증금의 대다수을 받지 못하게 되기 때문이에요. 전세계약시 유의사항으로 가장 중요한 부분으로 현재 집의 가격에 비해서 과도한 대출이 잡혀 있지는 않은지 확인해보셔야 한답니다. 확인하는 방법은 부동산 등기부등본을 발급받아서 근저당권 설정 부분을 확인하시면 됩니다.

전문가들은 전세집을 구할 때 전세가율이 70% 이하일 때에만 계약을 하는게 좋다고 말하고 있어요. 그 이유는 LTV담보 금액에 비해서 경매로 넘어갔을 때 보증금을 대다수 지켜낼 수 있기 때문이에요. 전국 평균 전세가율은 65%로 너무 높은 전세가율은 계약을 하지 않는 것이 좋답니다.

3. 부동산 중개인의 자격여부와 공제보험이 있는지 꼭 확인해요.

자격이 있는 부동산 중개업자라면 만일의 사태에 대비해 잘못된 거래의 손실을 보존해주는 공제보험을 가지고 있습니다. 이 공제보험이 있다면 거래로 손실이 발생하였을 때 전세금의 일부를 돌려받을 수 있게 된답니다. 이 말은 반대로 자격이 없고 공제보험이 없다면 아무런 손실 보전을 못받게 된다는 것 이에요. 확인을 위해서 부동산안에 있는 자격증의 사진과 중개업자가 일치하는지 보고 현재 지역에 있는 구청 담당부서에 확인을 할 수 있어요.

4. 계약을 하셨다면 확정일자와 전입신고는 빠르게 하셔야 해요.

전세금의 10%정도를 계약금으로 선 지불하시게 되는데 이 때 대항력을 갖추기 위해서 계약금 지불시 확정일자와 전입신고를 그 날에 바로 해주시는게 좋아요. 대항력이란 위에서 살펴보았던 앞으로 설정될 근저당보다 우선 순위를 가지고 경매에 갔을 때에도 보증금을 우선 보장받을 수 있기 때문이에요.

만약 계약이 진행된 뒤 확정일자, 전입신고를 하기전에 집주인이 근저당을 설정하게 되면 꼼짝 없이 우선순위가 대출상환이 되어서 보증금을 한푼도 못 돌려받게 될 수도 있어요. 전세계약시 유의사항으로 잊지말고 해주셔야 하는데 정말로 계약을 하자마자 대출을 받은 사례가 많으니 조심 또 조심하셔야 한답니다.

5. 시세보다 너무 낮다면 주의! 이유를 꼭 살펴보셔야 해요.

전세금이 너무 낮은 주택들이 간혹가다 보이는데 확실한 이유가 보이지 않는다면 사기일 확률이 높아요. 건물의 하자나 기피하는 이유가 없을 때의 경우로 낮은 전세금으로 많은 사람들이 관심을 가지고 계약을 원하게 되는데 이를 이중, 삼중으로 계약을 체결해서 보증금을 가로채고 잠적해버리는 사기가 있을 수 있기 때문이에요.

그래서 1번에서 알아본 것처럼 집주인과 서류가 일치하는지, 싼 이유는 무엇인지 정확히 확인을 해보셔야 해요. 만약 하자로 인한 부분이라면 계약시 하자 부분을 미리 촬영하여 증거를 마련해두고 보수의 책임은 집주인에게 있다는 것을 계약서에 적시 하시는게 좋아요.

6. 전세권 설정으로 경매 집행권을 확보할 수 있어요.

전세권 설정은 집의 등기부상에 전세로 현재 거주하고 있는 세입자가 있다는 사실을 적시해주는 것이예요. 전세금 설정이 되어 있다면 집주인이 보증금 반환을 주지 않는다면 집을 임의로 경매에 넘길 수 있는 채권자의 힘을 가지게 된답니다. 하지만 집주인의 사전 양해가 필요하고 설정을 해주는 경우는 극히 드물기 때문에 전세계약시

유의사항에 이런게 있다는 것만 알아 두시면 된답니다.

7. 불안함을 말끔히 해결하고 싶다면 전세금 보증 반환 보험을 가입해요.

가장 현실적으로 해결할 수 있는 방법은 전세금 보증 반환 보험에 가입하는 거예요. 임대인의 상환여력이 없어서 보증금을 주지 못할 때 주택도시보증공사가 대신 지급을 해주는 상품으로 100% 보증금을 받으실 수 있어요. 다만 월마다 지급되는 보험료를 부담해야 한다는 것 입니다. 위에서 알아본 전세계약시 유의사항들을 꼼꼼히 살펴보았는데 불안한 요소가 있지만 전세로 살고 싶을 때 반드시 보증 반환 보험에 가입하는게 좋아요.