장기보유 특별공제율, 보유기간 혜택 알아보기
장기보유 특별공제율 기간별 혜택을 알아봐요. 토지,건물,부동산을 다른이에게 판매를 할때에는 양도소득세율을 내야 합니다. 이 때 적은 보유 기간에 잦은 매매는 차익을 위한 투기로 보기에 높은 세율이 적용 되는 한편 실 거주 목적이나 거주 목적이 아닌 다주택 임대 사업을 하더라도 오랜 기간 보유 하였다면 판매시 장기보유 특별공제율로 세금 감면 혜택을 주고 있답니다. 자신이 소유한 부동산을 양도하고 싶을 때에는 꼭 양도소득세의 기준과 장기보유 특별공제율을 생각하셔서 감면 혜택을 적용 받을 때 판매를 하는 것이 절세의 핵심이라고 할 수 있어요. 자칫 하다가는 조정대상 지역의 중과세까지 합산되어서 높은 세금이 부과 될 수 있기 때문이에요.
① 1가구 1주택 보유자 장기보유 특별공제율
② 다주택자 장기보유 특별공제율
③ 소유한 부동산이 조정대상 지역인지의 여부
위의 3가지를 중점적으로 보시면서 부동산이 포함되는 조건을 살펴보셔야 정확한 공제율을 계산해 볼 수 있어요. 여기서 1가구 1주택자라면 조건 부합시 양도소득세가 완전 면제 되는 혜택도 있으니 유심히 살펴보시길 바래요.
1가구 1주택자의 양도소득세 면제 기준을 알아봐요
▶ 1가구 1주택자 시가표준액 9억원 이하일 경우
1가구 1주택자의 시가표준액이 9억원 이하라면 양도소득세가 전액 면제 됩니다. 따라서 양도소득세를 감면 해주는 장기보유 특별공제율을 신경쓰지 않아도 되는 거에요. 주택이 하나라면 실거주의 목적으로 수익을 벌기 위한 투자라고 볼 수 없어서 세금 자체를 비과세 해주는 것 이라고 합니다.
▶ 1가구 1주택자 시가표준액 9억원 초과할 경우
9억원을 초과하는 금액에 대해서 과세가 이루어져 양도소득세를 내야해요. 이 때에는 장기보유 특별공제율이 적용 되는데 1가구 1주택자라면 다주택자에 비해서 높은 할인을 받으실 수 있어서 걱정하지 않아도 되요. 아래 요율표를 참고하시면 됩니다.
부동산 장기보유 특별공제율 확인해봐요
부동산의 종류와 상관 없이 3년 이상 보유를 하셔야만 장기보유 특별공제율을 적용 받을 수 있어요. 표의 2019.1.1 이후 양도를 보시면 되시고 1세대 1주택은 기간에 따라 24% ~ 80%를 감면 받을 수 있고 토지,건물,다주택자는 6% ~ 30%가 감면이 된답니다.
[2 주택자라면 1세대 1주택의 장기보유 특별공제율을 적용받지 못하나요?] 궁금하실 수 있으실 꺼에요. 다행히도 일시전 1세대 2주택의 조건에 부합한다면 9억 비과세 요건과 장기보유 특별공제율을 적용 받을 수 있답니다. 어쩔 수 없이 소유하게 되었거나 투자로 2채 모두 보유하지 않고 3년 안에 팔 계획이 있으면 적용 되는 등 허용 범위가 무척 넓답니다.
장기보유 특별공제 계산 방법은 부동산 양도차익에서 보유기간별 세율을 곱한뒤 나온금액을 차익에서 차감시켜준 금액을 양도세율표로 계산하시면 됩니다.
부동산 양도세율표에 장기보유 특별공제를 적용해봐요
양도세율 표의 18년 이후를 보시면 되요. 과표기준이 7구간이 나눠져 있고 세율과 누진공제가 달라요.
계산 예시 ▶ 1세대 1주택자 5억매수 뒤 3년이상 보유하여 10억원에 양도
1세대 1주택은 9억원은 비과세되고 남은 1억원에 대해서 과세를 하여야 하는데 장기보유 특별공제율에 의해서 24%인 2,400만원은 과표금액에서 제외하여 7,600만원이 기준이 되요. 이는 8,800만원이하 24% 누진공제 522만원에 해당됩니다. [7,600만원 x 24% - 522만원= 1,302 만원이 계산되어 진답니다.]
만약 보유 기간이 3년이 되지 않았다면 모든 부동산은 중과세를 부과받게 되요. 1년 미만시 50%, 2년 미만시 40%가 되고 2년이상부터 기본세율을 적용받을 수 있어요. 3년부터 장기보유 특별공제가 적용되는 것을 감안하면 보유 기간은 반드시 3년을 넘기셔야만 세금을 절약할 수 있다는 소리에요.
다주택자가 장기보유 특별공제 주의해야해요
공제율에서 알아봤듯이 보유 기간에 따라서 6~30%를 적용받을 수 있지만 모든 주택이 이 요율이 적용되는 것은 아니에요. 3주택을 가지고 계시다면 2주택을 매도한다면 남은 1주택은 1가구 1주택자의 장기보유 특별공제율 혜택을 받을 수 있습니다.
다주택자가 주의하셔야 할 것은 보유 부동산이 조정대상지역인지를 확인해보셔야 하는데 그 이유는 부동산대책으로 인해서 2주택자는 10%, 3주택자는 20%포인트가 양도세 중과세가 이루어지고 장기보유 특별공제 적용이 배제되었기 때문입니다. 쉽게 말해 조정대상지역이고 다주택이 있다면 주택 보유수를 줄이지 못하면 장기보유 특별공제 적용이 불가능해요.
다주택자는 2년미만이라면 지역에 따라서 세율 적용 조건이 추가된답니다. 조정대상이나 지정지역이라면 기본세율에 10% ~ 20%의 가산과 40% 기준에서 세액이 더 큰 것으로 납부가 되게 됩니다. 하지만 위 글에서 말씀드렸지만 1주택 초과분에 대해서 적용되는 것이지 보유분을 양도하면 1주택자의 세율로 적용을 받을 수 있어요.
https://www.hf.go.kr/hf/hinet/adjust_area.jsp
참고로 조정대상지역은 HF 한국주택금융공사 사이트에서 확인할 수 있답니다.
