임대소득 과세 대상, 신고방법 알아보기
임대소득 과세 대상 및 신고방법을 알아봐요. 정부에서는 2019년도 부동산법 개정을 통해 2,000만원 이하의 임대소득 금액의 비과세를 해제하고 금액에 상관 없이 임대소득 과세 대상을 확대하였습니다. 소득세법에 의해서 19년도 임대소득을 2020년에 신고를 해야하므로 임대 수익이 있다면 사업자등록은 필수, 임대사업자는 선택을 하셔야 합니다.
다가오는 5월부터 종합소득세 신고를 해야하니 임대사업자 등록을 빨리 해주시는 것이 좋은데 만일 미등록시에는 전년도 임대소득의 0.2% 가산세가 부과되어 소득세가 임대사업자에 비해 더 많이 내셔야 한답니다.
임대소득 과세 대상은 주택 수, 주택 크기에 따라 조건과 세율이 달라지게 되고 소득 금액에 따라 과세 유형을 선택하면 세금을 크게 절약하실 수 있어요. 1 주택자이더라도 보유 주택의 기준시가와 월세 수익이 있으면 임대소득 과세 대상에 포함되니 주의하셔야 한답니다.
임대소득 과세 대상 ? 보유 주택 수에 따라서 알아봐요
▶ 임대소득 과세 대상 ◀
① 1주택자: 소유 주택이 기준시가 9억원을 초과하거나 해외에 있을 때 월세 소득이 있는 경우
② 2주택자 이상: 월세 소득이 있으면 과세, 전세보증금 비과세
③ 3주택자 이상: 월세 소득이 있으면 과세, 월세 소득이 없으면 보증금 합계 3억 이상시 전세보증금 과세
3주택이면서 소형주택(주거전용 면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하라면 전세보증금 비과세
▶ 주택 수 계산 방법 ◀
| 구분 | 계산 방법 |
| 다가구주택 | 1개의 주택으로 보되, 구분 등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산 |
| 공동소유 |
1.공동소유의 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산 2. 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 각각의 소유로 계산 3. 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우로서 그들이 합의하여 그들 중 1인을 당해 주택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산 |
| 전대 및 전전세 | 임차 또는 전세 받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우 당해 임차 또는 전세 받은 주택은 소유자의 주택 수에 포함될 뿐만 아니라 임차인 또는 전세 받은 자의 주택으로도 계산 |
| 부부소유 | 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산 |
13년도 이전에는 총수입금액 규모와 관계없이 모두 과세되었지만 14년도부터 18년도까지는 총수입금액이 2,000 만원 이하라면 한시적으로 모두 비과세 혜택을 받을 수 있었습니다. 하지만 19년도부터는 이전 13년도 이전과 동일하게 총수입금액 규모와 관게없이 모두 과세가 이루어지게 됩니다.
임대소득 과세 대상 수입이 2,000만원 이하라면 분리과세가 이득
임대소득 과세 대상에서 수입금액이 2,000만원이 되지 않는다면 분리과세와 종합과세 중 선택 납부를 할 수 있으며 이 중 분리과세를 선택하는 것이 세율면에서 대부분 크게 절약할 수 있습니다.
① 분리과세 선택 세율: (주택임대소득 x 14%) + 종합과세대상 다른 소득 x (누진세율 6~42%)
② 종합과세 선택 세율: (주택임대소득 + 종합과세대상 다른 소득) x (누진세율 6~42%)
분리과세의 경우 임대 소득이 14% 세율로 고정적으로 부과되며 종합과세와 달리 합산한 누진세율을 부과하지 않는 것이 장점입니다. 하지만 이는 2,000만원 이하의 소득인 경우 할 수 있는 선택적 분리과세로 소득이 2,000만원 초과시 종합과세로 부과 됩니다.
만약 분리과세를 선택하였어도 임대사업자의 등록주택과 미등록임대주택에 따라서 세금 계산 방법이 달라지게 되며 등록주택이 경비와 기본공제율이 더 높아 세금을 더 많이 감면 받을 수 있는데 자세한 사항은 아래 표를 읽어보세요.
등록/미등록 주택 분리과세 계산구조
| 구분 | 등록임대주택 | 미등록임대주택 |
| 수입금액 | 월세 + 간주임대료 | 월세 + 간주임대료 |
| 필요경비 | 수입금액 x 60% | 수입금액 x 50% |
| 소득금액 | 수입금액 - 필요경비 | 수익금액 - 필요경비 |
| 과세표준 | 소득금액 - 기본공제(4백만원) | 소득금액 - 기본공제(2백만원) |
| 산출세액 | 과세표준 x 세율(14%) | 과세표준 x 세율(14%) |
| 세액감면 | 단기4년 30%, 장기 8년 75% | - |
| 결정세액 | 산출세액 - 세액감면 | 산출세액과 동일 |
등록임대주택은 지자체와 세무서에 모두 등록하고 임대료의 연 증가율이 5%를 초과하지 않아야 합니다. 임대사업자의 기본 요건으로써 의무 보유기간 4년, 8년을 선택해야 하며 기간에 따라 30% 혹은 75%의 추가 세액감면이 들어가지게 됩니다. 미등록주택은 등록주택에 비해서 경비금이 10% 낮으며, 등록주택의 기본공제가 400 만원인데 반해 200만원을 받게 됩니다.
주택임대사업자의 다른 혜택 및 장점을 알아보고 싶으시면 위 글을 추천드립니다.
3주택이상 임대소득 과세 대상 간주임대료 계산하는 방법
간주임대료 = [보증금 - 3억원] x 임대기간 x 60% ÷ 365 x 2.1% - 임대사업부분 발생 금융수익
▶ 보증금은 가장 큰 보증금을 가진 주택부터 우선 차감 됩니다.
▶ 추계신고시 금융수익은 차감하지 않습니다.
▶ 3주택자 간주임대료 계산 방법 ◀
A 주택 = (1.5 억 - 0) x 365 x 0.6 ÷ 365 x 2.1% = 1,890,000 원
B 주택 = (1.0 억 - 0) x 365 x 0.6 ÷ 365 x 2.1% = 1,,260,000 원
C 주택 = (3.5 억 - 3 억) x 365 x 0.6 ÷ 365 x 2.1% = 63,000 원
C 주택의 보증금이 가장 큼으로 우선 차감되었습니다.
▶ 3주택자 총 수익금액 계산 방법 ◀
A 주택 월세 = 100만원 X 12개월 = 12,000,000 원
C 주택 월세 = 130만원 X 12개월 = 15,600,000 원
예시로 들은 3주택 보유자의 간주임대료와 월세를 계산하고 합산하면 총 수익금액이 산출 됩니다.
임대소득 과세 대상자의 임대사업자 등록 신청 방법을 알아봐요
▶ 소득세법에 따라 사업자등록만 신청하는 경우 ◀
홈텍스(www.hometax.go.kr) > 신청/제출 탭 > 사업자 등록 신청/정정 등 탭 > 사업자등록신청(개인)
세무서를 직접 방문 > 신청서, 신분증, 임대차계약서 지참(시군구청에 임대사업을 등록한 경우 임대사업자 등록증 사본)
▶ 임대사업자등록과 사업자등록을 함께 신청하는 경우 ◀
렌트홈(www.renthome.go.kr) > 임대사업자 등록 신청 > 국세청 사업자 신고를 함께 체크
시군구청 직접 방문 > 신청서와 임대주택 명세서 제출
임대소득 과세 대상자가 임대 사업자를 내지 않으면 수입 금액에 0.2% 미등록 가산세가 부과되며 세액 부담을 더 가져갈 수 밖에 없으니 신청을 하시는 것을 추천드리고 싶네요. 신청시에는 공인인증서 로그인이 필요하니 준비 해주시길 바래요.
