LTV와 DTI, DSR 용어 뜻과 계산 방법
LTV와 DTI, DSR 용어의 뜻과 계산 방법을 알아봐요. 부동산을 구매할 때 대출을 하지 않고 현금 완납을 하는 경우는 거의 없을꺼에요. 그래서 저렴하게 많은 양을 빌려주는 부동산대출을 생각하게 되는데 이 때 금액을 결정짓는 계산에 들어가는 용어가 LTV와 DTI 그리고 DSR이 있어요. 은행에서 담보물에 대해서 적절한 대출을 해주기 위해서는 담보물의 가치와 대출자의 신용, 소득수준등이 당연하게 검토할꺼에요. 빌려준 돈을 갚지 못하게 되면 뱅크런 사태가 벌어질 수 있고, 부실 채권에 계상이 되면 은행은 손실을 보게 되기 때문이에요.
최근의 부동산 규제정책으로 투기과열지구나 금액이 높은 부동산들의 LTV와 DTI, DSR의 심사가 더 까다로지게 되어 현금을 많이 가지고 있지 않으면 구매를 하지 못하게 막아버렸어요. 그래서 근래부터 투기과열지구와 가격이 너무 높았던 서울 일부지역에서의 가격 조정이 이루어지고 있고 기존처럼 대출이 쉽고 저렴하다는 장점으로 지방 부동산의 가격이 오르고 있답니다.
부동산을 구매할 때뿐만 아니라 목돈이 필요한 사업자금, 차량구매자금 등을 위해서도 내가 살고 있는 집을 담보로 돈을 빌릴 수 있기 때문에 용어를 숙지하신 뒤 정확한 금액을 알아보기 위해서는 은행에 방문 해보시길 바래요.
LTV와 DTI, DSR 용어와 계산 방법을 알아봐요
▶ LTV란 무엇인가요? ◀
LTV [Loan to Value Ratio]이란: 주택담보인정비율로 은행에서 담보인 주택의 가격을 기준으로 LTV 비율만큼의 대출금을 빌려주는 것을 의미합니다.
LTV 비율 계산 방법 = (은행의 대출 금액 ÷ 부동산 담보 가격) X 100
부동산 담보 가격은 금융감독원에서 ① 국세청 기준시가 ② 한국감정원 시세 ③ 감정평가법인의 가격 ④ KB 국민은행 부동산 시세 중에서 선택하여 평가를 받게 됩니다. 은행의 대출 금액은 내가 가지고 있는 부동산 담보물의 지역과 종류에 따라서 정해진 비율을 적용받으며 예시로 LTV비율이 50% 라면 부동산 담보 가격의 1/2 금액만큼을 주택담보대출을 받을 수 있게 됩니다.
▶ DTI란 무엇인가요? ◀
DTI [Debt to Income)이란: 총부채상환비율로 대상자의 소득으로 어느정도의 부채상환을 감당할 수 있는 판단하는 지표입니다. 대상자의 총 소득과 주택담보대출 원리금 상환액과 다른 부채 상환 이자액을 합한 금액을 나눈 비율을 의미하며 DTI가 높을수록 상환 능력이 떨어지며 DTI가 낮을수록 상환 능력이 뛰어나다고 판단됩니다.
DTI 비율 계산 방법 = 1년간의 주택대출 원리금, 다른대출의 이자상환금 상환액 ÷ 연간 총 소득
나의 연간 총소득이 1억원이며 1년 간의 대출 원리금과 이자의 상환액이 3,000만원이라면 DTI는 30%가 되게 됩니다. 부동산담보 대출시 담보물의 가치를 보는 LTV와 채무상환 건전성을 파악하는 DTI는 함께 기준으로 사용되고 있답니다.
신DTI 비율 계산 방법 = 1년간의 주택대출 원리금, 다른대출의 이자상환금 상환액 + 기존 주택담보대출의 원리금 ÷ 연간 총 소득
신DTI라는 기준이 신설되었는데 기존 주택담보대출의 원리금을 추가로 더해주어 더 보수적인 계산을 해주는 비율 측정 제도입니다. 신DTI의 연간 소득 증빙자료는 2년을 확인하며 반드시 소득 증빙자료를 제출하여야만 합니다. 만약 증빙을 하지 못하면 인정 소득액을 최대 95%까지 차감 반영하여 대출 자체가 사실상 불가능하게 됩니다.
▶ DSR이란 무엇인가요? ◀
DSR [Debt Service Ratio)이란: 총부채원리금 상환비율로 DTI의 와의 차이로 다른 대출의 이자상환액이 아닌 DSR은원리금 상환액을 확인한다는 것 입니다. 이자상환액이 아니기 때문에 DTI보다 보수적인 비율로 측정할 수 있는 장점이 있기 때문에 대상자의 전체적인 채무상황을 토대로 합리적인 대출 금액을 적용할 수 있습니다.
DSR 비율 계산 방법 = 1년간의 주택대출 원리금, 다른대출의 원리금 상환액 ÷ 연간 총 소득
▶ 본인의 지역이 투기지역, 투기과열지역, 조정대상지역이라면 비율 규제가 적용됩니다 ◀
부동산 규제 정책으로 인해서 아파트, 주택의 투기 자본을 줄여 시장의 안정화를 취한다는 요지로 위 지역에서는 LTV, DTI 비율이 높게 측정됩니다. 이외에도 조정대상지역 외 수도권과 기타지역으로 비율 제한이 차등 적용됩니다. 규제 정책은 날마다 신설되거나 기준점이 바뀌기 때문에 은행에 직접 문의해보시는 것이 빠르고 정확하니 확인 해보시길 바래요.
