상가 수익률 계산법, 1년 임대투자시 수익은?

상가 수익률 계산법을 알아봐요. 동네에 괜찮다는 목좋은 상가자리가 나왔는데 알아보니 매매가격을 보고 놀라신분들이 많으실 것 같습니다. 말그대로 억소리가 절로나오는 상가를 투자를 진행한다하여도 정말로 수익이 날지 확신하시지 못하겠다면 상가 수익률 계산법을 모르시고 계시기 때문입니다. 너무 어렵게 생각하실 필요가 없습니다. 투자를 해볼만한지, 투자시에 일년에 얼만큼의 수익률이 날지를 구하기 위해서는 매매가격, 나의 대출금액과 이자, 보증금 및 매달받는 월세에 대한 정보만 알고 계시면 되기 때문입니다. 따라서 투자를 시작하시기전에는 반드시 적어놓은 정보를 알고 게셔야 합니다. 상가 수익률 계산법을 구해보기도전에 무턱대고 매수를 하는 것은 말도 안되기 때문이죠.

 

 

 

상가 수익률 계산법으로 1년 임대투자 수익을 알아봐요

상가수익률 계산법은 위사진과 같습니다. 매매가격에서 대출금과 보증금을 제외한 금액은 내가 지출한 순현금이 되게 됩니다. 왜냐하면 상가를 살때 지불했던 금액에서 대출금을 뺀금액이 원래 본인의 투자금액이였겠죠. 그 금액에서 임대를 내게 되면 보증금을 받게되는데 이는 계속임대시 유지되는 금액이기 때문에 본인 투자금액에 +를 해주게 되기 때문입니다. 

 

월세 X 12는 1년 임대투자로 얻게 되는 수익을 구할 수 있게 되고, 이금액에서 대출이자를 뺀 금액이 1년 순수익이 되게 됩니다. 그 이유는 얻게되는 수익에서 이 수익을 창출하기 위해서 대출을 내게 되었고 이것을 유지하기 위해서 이자가 발생하게 되기 때문이죠. 마지막으로 위 사진에서 생략된 X 100을 해주면 상가 수익률 계산법으로 1년 %를 알 수 있게 됩니다. 

 

 

상가 수익률 계산법을 위해서 예시를 들어보겠습니다. 동네에 목좋은 상가들이 나왔다고 하여 살펴보니 A상가는 매매가 4억원에 보증금 7천만원 월세 300만원, B상가는 매매가 2억원에 보증금 5천만원 월세 200만원을 받을 수 있다고 합니다. 보통 부동산을 방문하시면 위의 정보를 보실 수 있으실꺼에요. 해당 상가에 투자하고 싶다면 수익률을 반드시 구해봐야겠죠?

 

위 2개의 상가중에서 가장 좋은 수익률을 내는 곳을 사고 싶어하는 K가 있습니다. K가 사용할 수 있는 현재 순보유자금은 2억원입니다. B상가는 바로 매수할 수 있지만 A는 2억원의 부동산 대출을 내야하는데 대출이자는 5%라고 가정한다면 과연 A와 B중 어떤 상가를 투자하여야 할까요?

 

 

A 상가 수익률 계산법 = 4억원 - 2억원 - 7천만원 = 내가투자한금액 1억3천만원이 됩니다. 1년월세로 얻는돈인 3600만원 - 대출이자 1,000만원 = 1년순수익은 2,600만원이 됩니다. 따라서 1억3천으로 2,600만원을 버는 것이기 때문에 무려 1년수익률이 20%임을 확인할 수 있습니다.

 

B 상가 수익률 계산법 = 2억원 - 5천만원(보증금) = 내가 투자한 금액은 1억 5천만원입니다. 1년 월세로 2400만원을 벌게되고 대출은 없기 때문에 순수익이 됩니다. 따라서 1년수익률은 16%입니다.

 

위와 같이 막상조건을 보았을때는 대출이 없는 B상가가 훨씬 수익률이 좋을것처럼 느껴졋지만 결국 A가 투자성이 더 좋음을 알 수 있습니다. 따라서 위 조건처럼 모든 상가를 수익률 계산법을 구해보셔야 합니다.

 

 

실제 부동산을 찾아가시면 상가에 대한 매매가는 쉽게 알 수 있습니다. 또한 주변 평균적인 보증금과 월세의 자료도 구하실 수 있기 때문에 상가 수익률 계산법에 어려움은 없습니다. 하지만 주의하여야할점이 있는데요.

 

1. 공실이 날 수 있음을 염두하여야 합니다. 상가 투자시 임대가 공실나는 달이 없을수가 없습니다. 따라서 평균적으로 공실률이 얼마나 나는지 확인해보는 작업이 필요하시고, 이것을 감안하고 계산을 해보셔야 합니다. (만약 공실달이 1년평균 1달이라고 한다면 위 상가 수익률 계산법 공식에서 월세 X 12로 하시면 됩니다.)

 

2. 보증금을 낮추면 월세를 높이고, 월세가 낮으면 보증금을 높여야 합니다. 이모두 내순투자현금의 양과 1년순수익금을 좌지우지하는것이기 때문에 다양한 계산을 통해서 내가 해당 상가를 구매하였을때에 다양한 옵션들을 생각해두시면 좋습니다.

 

 

반대로 상가매매가에 대해서 이정도면 구매하면 좋겠는데 라는 자기만의 기준을 정하고 있는 것이 좋습니다. 보증금과 월세에 대한 정보만 알 수 있고, 매매에 대한 정보가 적다면 보증금과 월세만으로도 적절한 매매가격을 구하실 수 있습니다. 이또한 위에서 설명드린 상가 수익률 계산법 공식을 이용하시는 것인데요. 상가수익률을 최소 ~%는 되면 사봄직하다라는 생각으로 접근하시고 공식상의 모든 정보를 넣어주시면 매매가를 추정해보실 수 있습니다.

 

 

여기까지 상가 수익률 계산법에 대해서 공식과 예시 및 응용방법을 배워보았습니다. 투자에 중요한 것은 얼마나 저렴하게 은행의 대출레버리지를 할 수 있는지와 은행의 금리보다는 높은 수익률을 유지하여야한다는 점입니다. 부동산 투자라는 리스크를 짊어지고 은행의 적금이자보다 낮다면 의미가 없겠지요. 하지만 상가 수익률 계산법외에도 부동산자체의 시가상승이나 월세인상등의 복합적인 투자요소들이 들어가기 때문에 다양한 정보를 분석하여 신중히 결정하시기를 바랍니다.