오피스텔 1가구 2주택 피하는 방법 알아보기

오피스텔 1가구 2주택 피하는 방법을 알아봐요. 부동산 투자에는 ①차익수익형 ②임대수익형으로 나눠지게 되는데 오피스텔 투자는 임대수익형이라고 할 수 있습니다. 아파트, 주택에 비해서 시세의 변동율이 적으며 꾸준한 월세를 받는 목적으로 구매하기 때문이에요. 이런 오피스텔 투자시 주의 사항은 1가구 2주택 여부로 포함이 되는지가 무척 중요한데 임대되고 있는 오피스텔이 업무용인지 주거용인지에 따라서 주택 포함 여부가 결정되게 된답니다.

일반임대사업자가 오피스텔의 목적에 맞게 업무용으로 임대를 내주셨다면 오피스텔 1가구 2주택에 포함이 되지 않지만 만약 주거용으로 등록되어 있다면 1가구 2주택이 성립하게 되는 것이에요. 소유주는 다주택자로 인해서 내야 하는 세금절차가 복잡해지고 손해를 볼 수 있어서 업무용으로 사용하는 임차인을 환영할 수 밖에 없답니다. 1주택자와 2주택자는 세금 요율과 금액이 크게 차이가 나기 때문에 오피스텔 1가구 2주택 포함 여부를 꼭 확인하셔야 해요.

업무용에서 주거용으로 변경 되는 요건을 알아봐요

업무용에서 주거용으로 판단되는 기준은 임차인의 전입신고가 중요합니다. 국세청에서는 전입신고를 받고 주거용으로 산정받기 때문에 일반임대사업자, 주택임대사업자에 상관 없이 주거용으로 확정 짓기 때문이에요.

① 임차인이 직접 전입신고로 절세

② 주민등록 거주지 신고

③ 미취학 아동, 미성년 자녀가 함께 거주

위 3가지의 경우 모두 업무용으로 임대를 내셨더라도 자동으로 주거용으로 변경이 됩니다. 하지만 주거용이라고 하여서 모든 사업자가 오피스텔 1가구 2주택 여부가 성립되는 것은 아니에요.

▶ 주택임대사업자 VS 일반임대사업자 ◀

▶ 주택임대사업자의 경우 - 임차인 전입신고시 오피스텔 1가구 2주택에 포함되지 않습니다.

▶ 일반임대사업자의 경우 - 임차인 전입신고시 오피스텔 1가구 2주택에 포함됩니다.

주택임대사업자라면 임차인의 전입신고에 따른 1가구 2주택을 걱정하지 않아도 되지만 대부분의 오피스텔 투자사업자는 일반임대사업자로 내어 문제가 발생하게 됩니다. 왜냐하면 일반임대사업자의 경우에는 부가가치세가 환급이 되지만 주택임대사업자는 부가가치세 환급이 불가능하는 점으로 대부분 일반임대사업자를 내게 되기 때문이에요.

일반사업자라면 부가가치세가 모두 환급되는 업무용 오피스텔은 10년이내에 양도시에는 환급 받은 일부를 세금으로 내야 하기 때문에 양도하기가 부담이 된다는 점도 알아두셔야 하는 사항 이랍니다. 주택임대사업자는 4년 또는 8년의 임대의무기간을 가지게 된답니다.

게다가 부가가치세를 환급받던 일반사업자에서 주택사업자로 변경을 하게 되는 경우 초과환급가산세와 환급불성실가산세가 부과되기 때문에 전환에도 어려움을 겪을 수 밖에 없습니다.

오피스텔 1가구 2주택 해결하는 방법을 알아봐요

1. 일반임대사업자는 실거주 임차인의 전입신고를 막을 수 없고 오피스텔 1가구2주택이 되면 양도세가 중과되고 조정지역의 경우에는 양도세율이 10%까지 증가하게 됩니다. 그러기 때문에 사전에 2주택자의 양도세 비과세 요건에 부합하는지 확인해보시고 부합이 된다면 2주택에 포함되신다면 양도세의 불이익이 없습니다.

[재테크] - 1가구2주택양도세 비과세 요건, 8가지 정리

2. 일반 임대사업자의 목적이 반드시 업무용 오피스텔을 임대한다는 조건이라고 봐도 무방하기 때문에 실거주가 아닌 임차인으로 전입신고를 하지 않아야 하고 업무용도로 사용해야만 일반임대의 혜택을 받을 수 있습니다. 이 경우 국세청에 업무용도가 맞다는 입증을 해야할 수 있습니다.

3. 임차인의 전입 신고를 피하기가 어려울 것 같으시다면 사업자를 아직 내지 않으셨다면 부가가치세를 환급받지는 못하지만 높은 취득세율 4.6%의 일부를 환급받는 주택임대사업자를 고려해보시는 것이 좋겠습니다. 다만 주택의 수가 2채 이상인 경우에는 다주택자가 될 수 있으니 주의하셔야 합니다.

[재테크] - 주택임대사업자 혜택, 장점 모아보기

내가 보유하고 있는 오피스텔이 주거용인지 알아봐요

오피스텔에서 받게되는 월세에 부가가치세가 포함되는지 미포함되는지의 여부로 쉽게 주거용인지 업무용으로 판단되고 있는지 확인할 수 있답니다. 월세에 부가가치세가 포함이 되고 있다면 업무용으로 보고 있는 것이고, 부가가치세가 미포함된 월세를 받고 계시다면 주거용 오피스텔로 판단되고 있는 것이에요.